Dossier complémentaire / Complementary Document

                          Groupe "lease"

Termes en cause

fixed lease
flat lease
graduated lease
ground lease
gross lease
net lease
net net lease
net net net lease
triple net lease
percentage lease 

Constat d'usage canadien

(Aucun constat d'usage)

1. Les notions

Les composés de lease comportant les adjectifs net, net net, net
net net ou triple net sont des termes de compréhension variable
que l'on retrouve dans nombre de baux commerciaux modernes mais
qui n'ont pas encore acquis, du moins au Canada, de sens
juridique propre [TD : 1]. Ces composés s'appuient sur la
première acception de lease visée au tome 1 du Vocabulaire du
droit des biens. Ils désignent des types de baux qui prévoient,
en plus du loyer ordinaire à verser en contrepartie du droit
d'occuper certains locaux, le versement périodique de sommes
supplémentaires destinées à régler les différents frais liés à la
propriété et à la gestion de ces locaux [TD : 2]. En ce sens, les
divers types de net lease s'opposent au gross lease en vertu
duquel le locateur prend à sa charge les frais de propriété et de
gestion des locaux :

          Gross lease -- A lease of property under which the
     lessee pays a fixed rent and the lessor pays the taxes,
     insurance, and other charges regularly incurred through
     ownership; also called a fixed or flat lease. In a net
     lease, the lessee pays all these charges. Most
     residential and commercial office leases are gross
     leases. Most residential ground leases and commercial
     and industrial building leases are net leases. (Reilly,
     The Language of Real Estate, 2nd ed., p. 221)

L'adjectif net sert à mettre l'accent sur le fait que le loyer dû
au locateur est net de la plupart des frais découlant de la
fourniture des locaux au locataire, sinon de tous ces frais. La
distinction entre le net lease, le net net lease ou encore le
triple net lease tient précisément à la proportion des frais et
des responsabilités mis à la charge du locataire. [TD : 3] Si la
gradation du net lease au triple net lease semble bien arrêtée
aux États-Unis [TD : 4], il n'en n'est rien au Canada, du moins
dans la langue juridique. La jurisprudence canadienne compte au
moins trois arrêts où les juges ont cherché à cerner les notions
net lease et net net lease. Il en ressort que le net lease d'une
part permet au locateur de se décharger d'une partie de ses frais
tandis que le net net lease vise non seulement à décharger le
locateur de tous les frais sans restriction aucune, mais aussi à
obliger, par exemple, le locataire à entretenir l'immeuble,
quitte à devoir le reconstruire en cas de destruction. [TD : 51]

L'expression triple net lease, en tant que synonyme de net net
net lease, peut se retrouver dans certains baux commerciaux au
Canada mais n'a pas encore fait son apparition dans les ouvrages
de doctrine canadiens ni dans la jurisprudence canadienne que
nous avons consultés. Nous sommes portés à conclure que
l'expression est encore limitée dans son emploi aux domaines de
la comptabilité ou du moins, des affaires. Par ailleurs, nous
avons trouvé des modèles d'actes juridiques canadiens comportant
l'expression net lease, mais aucun ne comportait les expressions
net net ou triple net lease. 

Flat lease et fixed lease sont dans la pratique tous deux
synonymes de gross lease et visent donc le type de bail qui
prévoit un loyer fixe, invariable (Voir définition de gross lease
ci-dessus). À noter que dans le cas considéré, fixed lease est la
forme codée de fixed rental lease qui se distingue de fixed term
lease. 

Le terme percentage lease, quant à lui, est plus répandu dans la
langue juridique canadienne, surtout en ce qui a trait aux baux
de magasins à grande surface situés dans les centres commerciaux.
[TD : 6 et 6.1] Le percentage lease est un type de bail
commercial qui offre un mécanisme de partage du risque, en tout
ou en partie, entre le locateur et le locataire, ce mécanisme
étant devenu populaire depuis la récession des années 30. [TD :
7] En ce sens, il s'apparente à la notion de sliding scale rent à
cette différence près que dans le percentage lease, le
pourcentage en question est le plus souvent lié au chiffre
d'affaires brut du locataire, ou, dans des cas plus rares, aux
bénéfices nets de celui-ci. [TD : 8] 

Le graduated lease, appelé également graduated rental lease, vise
le bail où le loyer est destiné à changer pendant la durée du
bail. [TD : 9] Théoriquement, le loyer peut augmenter ou diminuer
comme dans le cas du sliding scale rent ou percentage rent mais
le plus souvent il augmente pendant la durée du bail à
intervalles fixes en commençant à un prix assez bas. [TD : 10] 

Quant au ground lease, il s'agit d'un bail habituellement à loyer
net et de longue durée, visant la location d'un bien-fonds non
aménagé. [TD : 11] L'objet de ce type de bail est de permettre au
locataire de construire un bâtiment sur le bien-fonds loué et de
s'en servir en tant que propriétaire pour la durée du bail, comme
dans le cas du leasehold condominium (voir tome 2). À la fin du
bail, la propriété des bâtiments construits par le locataire
revient au locateur. 

2. Les équivalents

Pour net lease et gross lease, nous proposons respectivement
«bail net» et «bail brut». Nous sommes conscients que cette
construction élliptique en français qui sous-entend «bail à loyer
net» ou «brut» selon le cas, risque de heurter l'oreille.
Toutefois, nous estimons souhaitable d'insérer dans la common law
des expressions françaises tout aussi codées que les expressions
anglaises correspondantes. La langue française comporte déjà des
ellipses du même genre comme dans le cas de «impôt à taux
progressif» qui se dit couramment «impôt progressif» (Le Grand
Robert de la langue française, vol. 7). L'adjectif «net» convient
à la notion visée car il caractérise dans son acception
économique et financière ce dont «on a déduit tous les frais,
tous les impôts et charges». Pour sa part, l'adjectif «brut» vise
exactement l'inverse, c'est-à-dire «ce dont on ne déduit rien»
(Trésor de la langue française, vol. 12 et 4, respectivement).
L'expression «bail net» est par ailleurs attestée par le
Dictionnaire de la comptabilité, 1982, de F. Sylvain. 

En ce qui concerne le net net lease nous proposons la préfixation
de l'adjectif «net», ce qui donnerait : «bail supernet». Ce
procédé n'est pas étranger aux langues de spécialité ni à la
langue courante, ex. : supersonique, supercarré, superfin, etc.

Nous écarterions toute construction adverbiale comme «bail
doublement net» car l'expression ainsi créée est plutôt
descriptive que syntagmatique . 

En suivant la gradation des net leases, nous adopterions pour le
net net net lease et le triple net lease l'équivalent unique
«bail hypernet». «Hyper» est un préfixe à valeur intensive, qui
dans le cas à l'étude, marquerait le sommet de la gradation des
net leases. 

Flat lease et fixed lease se rendraient tous deux par
l'équivalent codé «bail fixe». La distinction entre les
expressions décodées fixed rental lease et fixed term lease ne
devrait normalement pas faire obstacle au choix d'un équivalent
unique pour fixed lease. 

Quant au percentage lease, il convient de noter que la notion
voisine percentage rent est rendue en français par «loyer à
pourcentage» dans l'arrêt Coffee Hill Canada Ltd. v. Fredericton
Development Ltd., 60 N.B.R. (2d.), p. 234 (N.-B. Queen's Bench).
Nous ne retiendrons cependant pas cet équivalent. Nous
considérons, en effet, que «pourcentage» désigne avant tout une
proportion et c'est pourquoi nous recommandons «bail
proportionnel». Ce faisant, nous nous appuyons également sur les
modèles d'actes juridiques - Droit immobilier, LA CLEF, où figure
déjà l'expression «loyer proportionnel». [TD : 12] 

En ce qui concerne graduated lease, nous proposons «bail
variable», sous-entendu «à loyer variable», puisque ce genre de
bail doit pouvoir prévoir différents types de loyer comme le
sliding scale rent, le percentage rent ou le progressive rent.
L'adjectif «variable» permet ainsi de ne pas surcaractériser ce
type de bail. 

Enfin, la majorité du Comité technique propose comme équivalent
de ground lease «bail du fonds de terre» qui permet d'insister
sur la spécificité de la notion. Elle écarterait donc l'adjectif
«foncier» vu sa trop large compréhension. 

La minorité du Comité estime que l'expression «bail du fonds de
terre» est une traduction explicative qui ne sera guère maniable
en contexte. Elle préférerait «bail foncier» même si l'adjectif
foncier peut avoir un sens large englobant les fonds de terre et
les bâtiments. Son sens premier est «qui se rattache à un fonds
de terre». Dans son Vocabulaire juridique, G. Cornu donne la
définition suivante à la page 354 : «Qui se rattache à un fonds
de terre, plus à un immeuble». L'expression «aménagement foncier»
en français vise l'aménagement de terrains. Dans la collection
Delmas, on trouve un ouvrage de René Chauveau intitulé
«Servitudes foncières et immobilières». La minorité estime qu'il
est possible de coder les expressions «bail foncier» et «loyer
foncier» et de leur donner un sens restreint. Ces recommandations
ne contredisent pas celles qui ont été adoptées pour rendre les
sens (2°) et (3°) de land dans le Tome I, aux p. 149 et 150. Le
mot «fonds» a été retenu pour rendre le sens étroit et le sens
large de land. 

Les membres majoritaires et minoritaires du Comité technique ont
examiné la notion civiliste de «bail emphytéotique» mais estiment
que l'emphytéose est une institution trop particulière au droit
civil pour pouvoir être transposée en common law. 

Par ailleurs, la minorité du Comité technique considère que «bail
fixe», «bail variable» et «bail proportionnel» sont ambiguës en
français. Un fixed lease pourrait viser également un bail à durée
fixe. 

Tout en reconnaissant que la même ambiguïté n'existe pas pour les
termes «bail brut» ainsi que «bail net» et ses dérivés, la
minorité recommanderait par souci d'uniformité de toujours
retenir la construction «bail à loyer _______» dans tous les cas
avec possibilité d'abréviation quand il n'y a aucun risque
d'ambiguïté. 

En résumé, nous aurions donc : 

fixed lease              bail fixe (bail à loyer fixe, bail fixe)
flat lease               bail fixe (bail à loyer fixe, bail fixe)
                         graduated lease          bail variable (bail à loyer variable,
                         bail variable)
ground lease             bail du fonds de terre (bail foncier)
gross lease              bail brut (bail à loyer brut, bail brut)
net lease                bail net (bail à loyer net, bail net)
                         net net lease            bail supernet (bail à loyer supernet,
                         bail supernet) 
net net net lease ou
                          triple lease            bail hypernet (bail à loyer hypernet,
                         bail hypernet) 
                         percentage lease         bail proportionnel (bail à loyer
                         proportionnel, bail proportionnel) 
 
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